funky_atlant

Я живу не у Сосновки, но хорошее ценить умею...:)) А другая сторона – Тихорецкий? К слову, я сейчас продаю квартиру в кирпиче на Жака Дюкло 10, с панорамным видом с 12 этажа на Ольгинский пруд и Сосновку. Лично я ничего не разрабатываю. В рамках науки мой метод - компиляция. Требуют формально - выполняю формально. Могу легко писать статьи, но курсовые с определениями, "для достижения целей ставятся задачи" – не буду. Науку пусть двигают ботаники. Когда я учился в 10 классе, я написал научную работу – Фондовый рынок России для физических лиц. Так что я тоже в теме! Но не играл сам, а на 1 курсе купил паи. Самостоятельно играл на тотализаторе 2 года, ибо футбол смотрю с 7 лет. Итог= -4000 руб. Появилось чутье на какие-то матчи – вот точно так сыграют. Но неоднократно была подлянка (параллель с акциями) – твои команды (акции) могут тебя ПРЕДАТЬ (слить или упасть) из-за обстоятельств, которые ты не контролируешь. Вывод – для самостоятельной игры надо или вкладывать на долгосрочную перспективу, или вкладывать все свое внимание отслеживанию новостей для краткосрочных спекуляций. Но это, кажется, не мой путь. Я хочу бизнес-процессами управлять. Сейчас стал в реорганизовавшемся агентстве зам.директора, буду играть в бизнес! :))

Самое главное (в тему топика)! Лучшее место для жизни в Питере – это треугольник Тореза-Энгельса-Манчестерская. Кто там поселится, уже не уедет. Съездите, посмотрите. Сосны повсюду, есть пруды, коттеджи. Сосновка через дорогу. Тишина. Никого нет. Только кирпичные дома. Райский уголок! 2 Выхлоп: Не страшно. +- 5 лет хорошо. Я думал радикальный косяк. 2 Децл: Насчет прогноза Арсагеры. Главное – зависимость. Цифры не так важны. Но если все же задуматься. Вообще говоря, главное - спрогнозировать направление движения рынка – рост, падение, стабильность. А как прогнозировать, насколько он поднимется в цифрах? Рынок вырос на 50% (например, к сентябрю 2008), вопрос на 1 сентября – до какого пика он дорастет? Рост на 80%? Или 120%? Когда сдохнет покупатель? Если это понять… Формула. Я поделил 10000 на 3000 из графика. Врубился в логику твоих рассуждений минут за 5, стоимость аренды, кстати, действительно превышает средний доход в полтора раза. Доход = 11000 (или 8000, могу спутать – берем СРЕДНИЙ ОФИЦИАЛЬНЫЙ ДОХОД, формула для него), а аренда за 25 м – 15000 или 12000 (разное встречается, но я по аренде не спец). Нет смысла останавливаться на этом Всегда ли будет расти недвижка? Хрен его знает. Пофиг по большому счету. Главное - если растут доходы (живем на нефти), будет расти и недвижка. Темпы думаю будут меньше. Интересно конечно строить совсем глобальные прогнозы, но мне хватит роста в 2008 году. Давно хотел изучить историю западного рынка, но в лом тратить время с несовершенным английским. Кстати, нет идей насчет ФИНАНСОВЫХ стратегий (схем) инвестирования в недвижимость? Какие бывают, при каких условиях используются? Эти п..оры и б..ди с кафедры хотят высокую науку, а не практическое руководство по зашибанию бабла.

Тренинг и братва понравились. Респект Филу. По сравнению с Мастерским была половина новых тем. Особенно впечатлила подача стратегий. До тренинга это был мой конек (благодаря шахматному мышлению и чтению книг по бизнесу), но интерпретация Фила помогла взглянуть на прошлый опыт с другой стороны. Раньше я считал Манкубуса НЛПером, теоретиком и практиком пикапа – но не Стратегом с большой буквы, и в мыслях не оказывал ему должного почтения. После объяснения некоторых фишек стратегии РМЭСа (простых, но мощных) я причислил Фила к гуру в этой области. Прочувствовал принцип ответственности на его примере, понял, почему он так важен и Фил считает его №1. Каждый, кто не был на его семинарах – должен это взять себе! Темы по метасообщениям, раскруткам, БГ, ценностям были на Мастерском, но в демонстрации Фила прорабатывались мощнее. Классно поработали над установлением раппорта. Золотой шар впечатлил. Те, кто не испытывал, обязательно идите на тренинг – при общении в этом состояния любой человек растает. Калибровка – важнейшая вещь, и Фил обратил внимание на необходимость большой практики. Без практики развить невозможно, и соответственно прочувствовать нельзя. Но научившись – становишься телепатом! Полевые разные по сложности, но уникальные. В жизни до такой тренировки не додумаешься. Если знакомиться с девушками на улицах естественно, то продавать 1 спичку по цене 2500 коробков – бляяяяя! Шел на них, и внутри горел огонек – новые ощущения, смогу ли, готов ли?! К концу тренинга – почти спокойствие. Как на Мастерском. Все могу! Итог по себе – из 13 целей движение по всем как минимум наполовину. Удивился. Это связано не только с тренингом, но и с другими событиями в жизни. Классно наложились. Скажем, по баблу рассчитываю до лета увеличить доход вдвое до $3000 в месяц. За счет стратегий и обработки клиентов (плоды размышлений после идей Пети, спасибо!). А общий итог предсказуемый – главное-опыт, в каких направлениях прокачивать – дали, некоторый опыт нахождения в некомфортных ситуациях – дали. ЧМСЛ: Ускорить темп вечерних упражнений. После полевых и обеда почти спал. Не взбодриться! Домашка – сделал не все. И никто всего не сделал. Хоть и были разговоры на эту тему, но когда же у всех будет получаться все?! Раздолбаи питерская интеллигенция, но может, продумать вопрос с мотивацией еще раз? Кому надо, тот сделает, но этот ответ лежит на поверхности. Кто не делает – тот не берет на себя ответственность (т.е. не мужик), но что-то надо делать. Доводов за то, чтобы оставить все как есть дофига, но может здесь что-то зарыто. Слишком очевидны плюсы и слишком очевиден эффект, если все действительно сделают всё на 100%. Фил, подумай. Мотивация! P.S. Фил серьезно подобрел. Может, это косвенно связано с Ортегой, которого Тоныч назвал Добрым. Каждому твердо пожал руку, улыбнулся, попрощался со всеми в Molly, а потом – я гляжу на него вполоборота, а он с совершенно другим, серьезным лицом уходит навстречу новым свершениям. Простая, но эпическая сцена. Удачи тебе, Фил, и Спасибо!

2 Выхлоп: Саботаж распоряжения? )) Напиши твое видение ситуации и сроков.

2 Децл: Мой отец, по роду деятельности общавшийся со Стерником, сказал, что тот потихоньку впадает в маразм. Потихоньку…

Я не доверяю выводам, я доверяю фактам и логике. Разнообразие и разночтение в прогнозах (ты читал 100) вызвано учетом одних фактов и неучетом других. На твои замечания смотри ответы по ходу. Поехали:

1. Спрос и предложение. Кто на кого ориентируется по цене? Предложение на спрос. Квартира выставлена на рынке. Ее ходят смотреть. Допустим, 10 человек в день. Хозяин поднимет цену. Наоборот (цена спроса идет за ценой предложения) не получится.

2. Значит, главным драйвером ценовых изменений в этой паре тоже должен быть спрос. Платежеспособный спрос, как ты заметил. Его стимулируют 2 главных фактора: доходы населения и ипотека. При этом ипотека зависит от доходов (если я планирую зарабатывать столько-то, то я смогу отдавать кредит).

3. То, что объем ипотечных кредитов будет расти, первый взнос и ставки снижаться (т.е. доступность вырастет), очевидно.

4. По доходам есть примерно такая зависимость:

3,5x=y, где х=стоимость метра в Питере в $, y=средний доход на душу населения в год в $.
Т.е. при стоимости метра 3000 доход получается 10000. Пропорция не главное. Главное – зависимость. Рост доходов будет - будет. Значит, по логике, цена метра будет расти. Данные из этого доклада - www.arsagera.ru/user_img/pdf/ARSAGERA%20REPORT%20-%20RUSSIAN%20FORMATTED%208%20-%20old%20data%20COVER%205.pdf

5. Прежде чем дать обоснование возможного роста цены, приведу несколько интересных, с моей точки зрения, утверждений, почему цена точно сильно не упадет.

5.1. “Почему же цены на недвижимость не будут снижаться? Потому что на рынке недвижимости отсутствует естественный ограничитель цен. Если у большинства товаров стоимость со временем уменьшается, то у недвижимости даже после эксплуатации растет. То есть, недвижимость не устаревает со временем. У зданий качественной постройки практически нет срока службы. А базовый актив любой недвижимости – земля – вообще не изнашивается. "Производство" жилой недвижимости ограничено, и не только тем, что земля находится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно, как, например, он может ездить на автомобиле, произведенном в любой стране. Для жилой недвижимости важно прежде всего место – близкое к работе, достаточно престижное, с инфраструктурой и т.д. Поэтому в жилой недвижимости существует естественная тенденция к концентрации, а концентрация не может быть безграничной. И, наконец, когда цена на обычный товар растет спрос падает и товар начинают меньше покупать. Для недвижимости наоборот. Цена растет, на рынке ажиотаж – все начинают больше покупать. Итак, вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости присутствует механизм повышения цены”.

5.2. В случае выдачи ипотечного кредита недвижимость берется в залог. Первый взнос у некоторых банков составляет 10%. Представим, что недвижимость подешевеет на 15%. Что будет с банковской системой, или с ее ипотечным сегментом, когда выдадут 90 млн. руб. кредитов, а стоимость имущества по обеспечению составит 85 млн.руб.? Фактически ничего не произойдет (заемщики будут платить), но в общем это нонсенс. Я не знаю, как институциональным способом повлиять на выправление ситуации.

6. Фишка у Стерника.

“В начале 21 века недвижимость дорожала везде: в Калифорнии, например, ежегодно на 100%. Даже в давно стагнирующей Японии недвижимость в Токио росла в цене. Экономисты всего мира рассуждали об аномальности, о "пузыре", предсказывали крах рынка. Но ничего этого не происходит: мы можем говорить лишь о колебаниях темпов роста, а не самих цен. При этом законы капитализма, с его цикличностью, сформулированные еще Адамом Смитом, никто не отменял: мы наблюдаем ту же смену роста, кризиса и депрессии на микроуровне - в динамике темпов прироста. Происходящее на рынке недвижимости объясняется также состоянием мировой финансовой системы, в основе которой лежит доллар. Эмиссия американской валюты происходит постоянно и в большом объеме. Казалось бы, должна быть очень большая инфляция. Но та, что есть, неадекватна объему долларовой массы. Причина в том, что инфляция на потребительском рынке искусственно задавлена, поэтому она вышла на рынок драгоценностей, нефти и недвижимости. Из всего перечисленного только нефть в виде автомобильного топлива отражается в потребкорзине и, следовательно, в расчетах инфляции. Отсюда - инфляция кажется невысокой, но недвижимость дорожает очень высокими темпами”.
График прогноза цен смотри на http://www.realtymar...docs/anl_70.htm

Ключевая идея цикла, но не маятника, а имеющего в основе наклонную асимптоту.

Твои замечания:
1.Спрос вымыт – а сейчас за год будет вымыто лучшее предложение. +см. выше по спросу.
2.База БН растет – пока. Еще будет расти. Потом уменьшаться ))
3.Экспозиция 3-5 месяцев – сейчас – да, согласен. Тяжелее у меня сейчас продается. Но продается, кстати.
4.Что за налоговые факторы?
5.Что значит диверсифицировать рынок?
6.Элита будет расти однозначно. Столько желающих…

В общем, стабилизация, или мертвый сезон – естественная стадия такого большого и признанного явления, как экономический цикл. Поэтому поведение рынка (т.е. скорый рост) довольно предсказуем.

Возвращаясь к Стернику.

Не уверен, что будет +60-100%. Мне опять же не важна цифра, мне важно направление.
Есть косяки в факторах динамики +-.
Питер от Москвы отстает на 1-3 квартала (в среднем 2), диапазон Москва относительно Питера +50-100% - см. http://www.realtymar...docs/lib_86.htm

Все ли факторы рассмотрены? Нет. Налог на инвестиционные квартиры (перенесли на 2010 год), программа Доступное жилье (как будет реализовываться на практике? как повлияет?), законы типа №214 (появятся ли?), а также суперпадеж цен на нефть и отсутствие экономического роста в России – неопределенности, которые могут произойти с разной степенью вероятности, но влияние которых просчитывать сейчас не имеет смысла по разным причинам.

Вот и все.

Диплом про стратегии, здесь общая динамика цен на 2м плане и в1й главе. Самое интересное – 3 стратегии инвестирования (как и с чем применять) и наисамое интересное – какие микрорайоны (и даже дома) и какие сегменты в этих районах будут расти на общем уровне.

2 Выхлоп: насчет метро - есть постановление МВИ 2 Децл: Я сослался на главного аналитика России. Его зовут Стерник Г.А. www.realtyinvest.ru Не утверждаю, что он прав. Но в главном он логичен. Кстати, пишу диплом на тему "Стратегии инвестирования в недвижимость".