Сообщений в теме: 122

[iphonechik]

Почему никто не рассматривает рассрочку?

[Kahn]

Погналию

- Налоговый вычет 260 тыс рублей сразу

Налоговый вычет не сразу, а после уплаты тобой налогов, на сумму 260 тысяч. Если наемный рабочий, то это должна быть ЗП грязными за год 2 ляма, то есть за месяц не менее 166666 рублей. Не у многих так.
Но с другой стороны, налоговый вычет в 260 тысяч ты получишь и при обычной покупке. То же самое, займи до покупки и отдай после покупки и оформления вычета.

- Налоговый вычет 13% от процентов по кредиту

Сейчас его ограничили, вроде не больше 3-х лямов. Если сильно досрочно не выплачивать, то 3 ляма перепрыгнешь быстро.

Надо еще помнить следующее. Что вычеты ты оформляешь в последующем периоде. То есть в 2017 году платишь проценты, в 2018 году в январе (в конце) подал декларацию, выплатили тебе в конце мая.
Можно вычет оформлять сразу на работе, но тут гимор с тем, что проценты за 2017 год ты платишь в 2017 году, сразу рассчитывать все - больно много гимора.

По сути, налоговый вычет для ипотеки отличается от обычной покупки квартиры лишь возвратом 13% от процентов.
Сколько это?
Ну вот если ставки 9.5-9.7%, то можно считать, что ты просто платишь по ставке 9.5*(1-0.13)=8.265%. Но не забываем, что разницу получишь позже, через год-полтора, после того, как эти проценты выплатишь.

Если же копить, то проценты не платишь вообще, то какая разница на этот вычет? А 260 и так получишь, просто купив квартиру. Ну, конечно, если перед этим налоги заплатил нормальные.

Плюсы ипотеки - своя квартира,

Эта квартира не твоя. По сути, она банка до тех пор, пока ты кредит не погасил.

прописка

Я в своей квартире прописался где-то лет через 5 после покупки. До этого была временная регистрация на 5 лет.
За 5 лет реально понадобилась прописка только когда права менял. И то, по временной регистрации поменял спокойно.
Единственное, где, возможно, прописка даст какой-то плюс - очередь в детские сады. С пропиской приоритет перед теми, у кого временная регистрация. Хотя если судить по знакомым без прописки, получили они место так же, как с пропиской.

можно сделать любой ремонт (под себя)

Ну а бабки ты на ремонт под себя где возьмешь? С потолка?
А что мешает снять квартиру с таким ремонтом, как под тебя подходит? И не надо ничего делать.

никто не выгонит.

Только перестань платить банку, вылетишь пробкой.
Один давний знакомый купил квартиру себе так. На аукционе банка продавали квартиру, за которую перестали платить. Так вот мой знакомый квартиру, которая стоила 25 лямов купил за 18. На аукционах уже было все распределено между сотрудниками банка. Они сами договариваются, кто следующую квартиру покупает.
Это может быть и твоя хата. И разницу ты хуй вернешь.

Когда я снимал квартиру, я за несколько поездок на легковой машине все свои вещи мог перевезти. В своей квартире сейчас грузовую не одну надо.
И всю мебель надо еще купить. Ты учитывай это в своих расчетах. А то забываешь, сколько стоит одна кухня с техникой под себя.

Ну и некоторая стабильность, так как квартира уже своя.

Какая же стабильность?
Выпиздрили тебя с работы и ни работы ни квартиры. :-)
Я когда снимал, имел запас денег на месяц. Мало ли, что с работой будет.
А когда купил, я отложил бабла на пол года жизни с учетом оплаты ипотеки. Только потому, что выпиздрили с работы и хату проебал.
Стабильность есть лишь в одном: Кабала стабильная. Никуда уж не денешься.

Да, продать кредитную квартиру куда сложнее. Обычно скидывай процентов 10 от цены, чтобы продать ипотечную хату. Это еще при условии отсутствия просрочек. А с просрочками - так вообще хер кто станет связываться...

Защита от изменений, у тебя платеж по кредиту фикс, он всегда такой. Цена аренды сегодня 26.000, а завтра может и 33.000 стать (хотя может конечно и упасть)

Защиты от изменений нет никаких. в кризис тебя поперли с работы и пиздарики.

Ну и не у всех такая сила воли, чтобы накопить на квартиру, деньги вечно куда-то улетают. Ипотека же (кредит) - он дисциплинирует, так как платить надо :)

Вот тут полностью соглашусь. Далеко не все на столько тверды, когда вокруг так много соблазнов. :-)

Стоят ли эти плюсы 5000 рублей переплаты?

Да плюсы-то особо и не плюсы, если поглубже капнуть.
А вот почему ты не берешь в расчет, что по ипотеке надо еще страховку платить? Сколько дополнительных бабок отдаешь в момент покупки квартиры? (хотя и при обычной квартире тоже отдаешь, но при ипотеке собираешь документов куда больше).
А почему ты не рассматриваешь вопрос, что могут попасться ебанутые соседи и ты хуй куда съедешь с ипотечной квартиры в отличии от арендованной? Будешь защищен от изменений, жить в аду, пока не выплатишь ипотеку.:-)
А еще вот у меня в момент, когда я выплачивал ипотеку было шикарное предложение по работе в другом городе. И что? Хату сдавать, а там снимать? Защита от изменений, в том числе и в лучшую сторону. :-)

ПС, Это расчеты на сейчас. В последнее время ставка по кредиту падает (думаю до лета упадут до 9%), и ставка по вкладу падает (думаю скоро могут быть и 5%). А при таких вводных уже и 5000руб разницы нет, а выходит уже паритет.

Когда процентная ставка по кредиту будет ниже за съем (я отталкивался, что съем - это примерно 5% годовых), тогда уже и думать интереснее будет.

Почему никто не рассматривает рассрочку?

На вторички есть рассрочки?
По сути, рассрочка - это просто возможность экономии, когда у тебя есть полная сумма на покупку квартиры. Я вот так к рассрочкам отношусь.

[iphonechik]

Не знаю про вторички. Я когда брал жилье в Красногвардейском р-не, платил 80-90к в месяц в течении 3ех лет. Но мне повезло,и родители помогли и было где жить,пока оплачиваю. 60-70к были мои, да я сосал палец и ездил к ОЖП которые снимают квартиру,либо звал домой когда родители были на даче.

Не думаю,что здесь многие без родителей.

[Kahn]

Мое мнение, что первую квартиру стоит брать вторичку, а не ту, которая хуй знает когда построится.
Квартира в уже сданном доме, где уже можно жить, но пока еще без собственности, разумеется брать можно. :-)
 

Не думаю,что здесь многие без родителей.

Без родителей, ты имеешь в виду нет родителей рядом?
Ну я брал в Москве, в то время, как родители сильно дальше московской области. :-)
Еще и на 2-й год выплачивания ипотеки родители переезжали. Там пришлось до хорошего варианта докинуть, всю свою заначку (на пол года расходов, в случае трабл с работой) тогда отдал... :-)

А с другой стороны, автор спрашивает покупать в ипотеку или снимать? Он как раз рассматривает не твой вариант. Потому что если бы он мог как ты пожить у родителей, он бы спрашивал: Пожить у родителей и копить, или брать ипотеку?

Сообщение отредактировал Kahn: 17 Ноябрь 2017 - 12:01

[Kahn]

Я тут повнимательнее на расчеты глянул.
Итак.

1) Ипотека, первоначальный взнос 1.000.000 рублей, кредит 3.500.000 рублей
Сейчас ставка по кредиту 9.5-9.7%. То есть платеж 33.000 рублей

Я пользуюсь этим калькулятором: http://calculator-ip.../calculator.php
Вбил данные: Стоимость квартиры 4500000, кредит 3500000, ставка 9.5%. Чтобы получился платеж 33500, у меня самый близкий срок 19 лет. Сколько ты считал - не знаю. Наверное 20 лет.
Ну не суть.

Сразу получаем налоговый вычет 260.000 рублей и кредит становится 3.240.00 рублей

Посчитаем, что у тебя белая ЗП, что у тебя ЗП больше 2 лямов в год грязными. То есть ты МОЖЕШЬ получить сразу в первый год 260 тысяч налоговый вычет.
Но при самом наилучшем исходе, когда ты квартиру купил в декабре, в январе, как только получил ЗП и собрал все документы, в конце января подал их, в самом конце мая только получишь 260 тысяч.
А до конца мая исправно платишь не 26 тысяч, как ты сказал, а 33000.
Дальше.

Платеж уже 30.500
Далее из этого платежа государство вернет 13% (в начале кредита почти весь платеж это проценты, с которых вернут 13%)
то есть реально платеж где-то 30.500 - 13% = 26.500

О, как хорошо.
Я уже упоминал, что 13% государство тебе вернет только в следующем году, в лучшем случае в самом конце мая. Ну да не суть.
Ты вычитаешь 13% из суммы твоего платежа. А это не правильно. Потому что государство возвращает только с процентов.
Ты тут упомянул, что в начале почти весь платеж это проценты. Но нам не надо ПОЧТИ.
Возвращаясь к тому же калькулятору, я получаю, что первый платеж сумма 33000, из них проценты лишь 27000, и 5000 это основной долг (округлил тут чуть чуть). То есть надо отнимать 13% не от суммы 33000, а от 27000.
Не получается никак 26500.

 

2) Аренда такой квартиры сейчас где-то те же 26.500 рублей и стоит.

Тут я зашел на циан.
И вот самая первая квартира, что мне попалась по твоим критериям для покупки за 4,5 ляма на окраине. Дом более-менее нормальный.
https://www.cian.ru/...flat/166673931/
Конечно тут с мебелью и т.п. Но купишь - то ты эту квартиру не с мебелью. купишь пустую. В лучшем случае с кухней и минимум в ванной.
Ну и я тут же захотел найти примерно такую же квартиру на аренду. Ограничил поиск 26000 и первая, что мне попалась квартира на аренду:
https://www.cian.ru/...flat/166162101/
Стоит она 19000 в месяц. Да, а что ты думал? Купишь ты квартиру без мебели, именно такую, как снять за 19 тысяч.

По депозиту.
Сейчас банки стали мутить, дают проценты, но при оформлении каких-то хитрых страховок. Доходит даже до 10%.
Так как при ипотеке ты страховку покупаешь, то отчего тут не купить? Но мы этим путем не пойдем. Мы возьмем простой вклад. 8% годовых:
http://www.banki.ru/...&amount=1000000
Тогда уже проценты вовсе не 5000, а 6700.

Что имеем?
Аренда квартиры не 26000, а 19000.
Ежемесячный платеж ну никак не 26500, а гарантированно будет больше. Я бы вот остановился на сумме в 30000. В лом более точно считать.
Доход от вклада не 5000 а 6700.

И совсем другая картина вырисовывается, правда? Моя картина тоже не наилучшая. Но она куда ближе к реальности.

А можно еще учесть, что ты 5000 не просто тратишь, а копишь. Тогда, даже если согласиться со всеми твоими цифрами, все равно другая картина вырисовывается. :-) Даже если 5000 в месяц, в год это 60000, а за 20 лет только с одного миллиона ты получишь процентами 1200000, а если считать сложный процент, то картина рисуется очень даже интересная.

Сообщение отредактировал Kahn: 17 Ноябрь 2017 - 15:50

[Cybernaut]

 

Что больше? :
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08
или
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - X * 0,11?

 

Расчет неправильный: вклад ре-капитализируется, а по ипотеке платится с остатка, который каждый месяц уменьшается.

Там сложные формулы с прогрессией.

Сообщение отредактировал Cybernaut: 17 Ноябрь 2017 - 14:12

[Kahn]

Что больше? :
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08
или
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - X * 0,11?

 
Расчет неправильный: вклад ре-капитализируется, а по ипотеке платится с остатка, который каждый месяц уменьшается.
Там сложные формулы с прогрессией.

Это не расчет. Это просто примерное показание, что больше, а что меньше. Рассчитывать более подробно можно, но какой смысл?
Кроме того, тут как раз я специально ввел X - как суммы денег, что есть в наличии. Считай, что это срез на любую дату. Я приводил пример именно в расчете в месяц, в ответ на другие расчеты.
От месяца к месяцу этот срез изменяется. И он будет меняться в сторону выгоды аренды.
Тут на самом деле рассчитывать-то нечего. До тех пор, пока ставка по ипотеке и по вкладам будет выше ставки по аренде (я брал ставку по аренде 5%), выгоднее арендовать. Какие бы суммы не были.

По сути, если смотреть только выгоду, то пока вклады выше, чем аренда (5%), то выгоднее продать квартиру, вложить на вклад всю сумму денег, и снимать. Ты снимаешь квартиру за 5%, а получаешь по вкладу 7-8% фактически от той же суммы.

Хотя для покупки в ипотеку есть и другие критерии, не всегда мы оцениваем только выгоду финансовую.

[Cybernaut]

Это не расчет. Это просто примерное показание, что больше, а что меньше. Рассчитывать более подробно можно, но какой смысл?

Смысл - чтоб посчитать точно, а не гадать о выгоде - а  выйдет как  у Рефрешера: то на то - он-то  нормальным калькулятором вкладов/ипотеки по-ходу считал

Считай, что это срез на любую дату. Я приводил пример именно в расчете в месяц, в ответ на другие расчеты.

От месяца к месяцу этот срез изменяется. И он будет меняться в сторону выгоды аренды.

Да вот нифига не на любую.

 

Однажды у тебя от ипотеки останется половина долга и будет:

 

Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08
или
Расходы при ипотеке: 2500000 * 0,11 - X * 0,11?

Процент-то на остаток долга считается.

 

А аренда она как была фикс процент от 5.000.000 так и останется.

Так что либо считай правильно весь ряд, либо не считай вообще)

По сути, если смотреть только выгоду, то пока вклады выше, чем аренда (5%), то выгоднее продать квартиру, вложить на вклад всю сумму денег, и снимать. Ты снимаешь квартиру за 5%, а получаешь по вкладу 7-8% фактически от той же суммы.

Это когда у тебя уже есть депо размером с квартиру - тут спору нет.

 

А когда нет ни того ни другого?

 

Тут то считается с 0 либо с минимального первоначального взноса.

[Kahn]

Считай, что это срез на любую дату. Я приводил пример именно в расчете в месяц, в ответ на другие расчеты.
От месяца к месяцу этот срез изменяется. И он будет меняться в сторону выгоды аренды.

Да вот нифига не на любую.
 
Однажды у тебя от ипотеки останется половина долга и будет:
 
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08

или
Расходы при ипотеке: 2500000 * 0,11 - X * 0,11?

Процент-то на остаток долга считается.

По той формуле X и есть 2500000, а 5000000 - это стоимость квартиры.
Подставь X=2500000 вот картина, когда у тебя остается половина долга. А ты имеющуюся у меня формулу меняешь.. А ты только подставляй X.
Cybernaut, я могу расписать все вообще. Но это реально долго. Кроме того, ты сути простейшего сравнения не понял, а если я распишу неебический формулы, ты и подавно не поймешь.
Мое сравнение не было анализом ипотеки и аренды. Мое сравнение - это ответ на пост человека. А это не совсем анализ. Скорее анализ поста и корректировка этого поста.

Сообщение отредактировал Kahn: 17 Ноябрь 2017 - 17:45

[Cybernaut]

 

 

Считай, что это срез на любую дату. Я приводил пример именно в расчете в месяц, в ответ на другие расчеты.
От месяца к месяцу этот срез изменяется. И он будет меняться в сторону выгоды аренды.

Да вот нифига не на любую.
 
Однажды у тебя от ипотеки останется половина долга и будет:
 
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08

или
Расходы при ипотеке: 2500000 * 0,11 - X * 0,11?

Процент-то на остаток долга считается.

 

По той формуле X и есть 2500000, а 5000000 - это стоимость квартиры.
Подставь X=2500000 вот картина, когда у тебя остается половина долга. А ты имеющуюся у меня формулу меняешь.. А ты только подставляй X.

 

 

подставляю:

 

Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - 2500000 * 0,08 - тут надо платить

или
Расходы при ипотеке: 2500000 * 0,11 - 2500000 * 0,11=0 - а тут ноль получается)))

А ты имеющуюся у меня формулу меняешь.. А ты только подставляй X.

Cybernaut, я могу расписать все вообще. Но это реально долго. Кроме того, ты сути простейшего сравнения не понял, а если я распишу неебический формулы, ты и подавно не поймешь.
Мое сравнение не было анализом ипотеки и аренды. Мое сравнение - это ответ на пост человека. А это не совсем анализ. Скорее анализ поста и корректировка этого поста.

 

Уха-ха, анализер.

 

У тебя стоимость долга вообще не уменьшается в принципе)

Распишет он. Ты для начала сам пойми, что ты за хню тут написал

Сообщение отредактировал Cybernaut: 17 Ноябрь 2017 - 17:49

[Kahn]

подставляю:
 
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - 2500000 * 0,08 - тут надо платить

или
Расходы при ипотеке: 2500000 * 0,11 - 2500000 * 0,11=0 - а тут ноль получается)))

А теперь подставь в МОЮ формулу, а не в свою формулу, которую ты переписал из моей. Давай, жду.

[Cybernaut]

 

подставляю:
 
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - 2500000 * 0,08 - тут надо платить

или
Расходы при ипотеке: 2500000 * 0,11 - 2500000 * 0,11=0 - а тут ноль получается)))

А теперь подставь в МОЮ формулу, а не в свою формулу, которую ты переписал из моей. Давай, жду.

 

 

У тебя формула неправильная...странно, что ты до сих пор не понял, почему

[Kahn]

А чтобы ты еще раз не переврал мой пост, я сам его вставлю:

Что больше? :
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08
или
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - X * 0,11?

X=2500000
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - 2500000 * 0,08 = 250000 - 200000 = 50000
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - 2500000 * 0,11 = 550000 - 275000 = 275000

[Cybernaut]

А чтобы ты еще раз не переврал мой пост, я сам его вставлю:

Что больше? :
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08
или
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - X * 0,11?

X=2500000
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - 2500000 * 0,08 = 250000 - 200000 = 50000
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - 2500000 * 0,11 = 550000 - 275000 = 275000

 

Молодец, сам непонятно чего придумал, потом из этого непонятно что посчитал)))

[Kahn]

Распишет он. Ты для начала сам пойми, что ты за хню тут написал

Из того, что я тут расписал, есть только один косяк: Я не расписал все на столько, чтобы понял каждый дебил.
Эта формула, на самом деле, конечно же не расписывание всего и вся.
Эта формула показатель следующего:

У тебя есть некая сумма денег X рублей.
Ты можешь взять ипотеку. Тогда ты должен банку: (Сумма квартиры - минус сумма твоего взноса)*процент (0.11 на том примере - это 11%. Надеюсь, мне не надо объяснять, почему 0.11, а не 11).
Если у тебя аренда, то ты платишь за съем: Сумма квартиры * 0,05. А у тебя вклад приносит тебе доход: сумма твоего взноса * 0.08.
Отсюда и есть эта формула.
Это простейшая формула, на пальцах. Я не стал расписывать о том, что стоимость кредита уменьшается и о том, что деньги на счету копятся. Потому что я отвечал на конкретный пост. А там об этом не упоминалось.
А ты выдернул мой ответ из контекста и раскритиковал.

А чтобы ты еще раз не переврал мой пост, я сам его вставлю:

Что больше? :
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - X * 0,08
или
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - X * 0,11?

X=2500000
Расходы при аренде: 5000000 * 0,05 - 2500000 * 0,08 = 250000 - 200000 = 50000
Расходы при ипотеке: 5000000 * 0,11 - 2500000 * 0,11 = 550000 - 275000 = 275000

Молодец, сам непонятно чего придумал, потом из этого непонятно что посчитал)))

Давай исходные данные. Все данные. И я тебе посчитаю доходы твои. Мне не сложно. Посчитаю все.